截至今年4月,史上最严厉地产调控政策出台至今已整整两周年。在新国四条两周年后的今天,房价依然是国人关注的焦点。在这轮史无前例的严厉楼市调控下,直到去年年初楼市才出现了松动的迹象,在去年下半年以后,主..
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新国四条两周年之际房价停涨 调控是主基调
发布时间:2012年04月29日    点击率:284次    共有0条评论

截至今年4月,“史上最严厉”地产调控政策出台至今已整整两周年。在“新国四条”两周年后的今天,房价依然是国人关注的焦点。在这轮史无前例的严厉楼市调控下,直到去年年初楼市才出现了松动的迹象,在去年下半年以后,主要城市的新建商品住宅价格才真正出现总体上呈现出下降态势,房地产市场宏观调控成效逐渐显现。

虽然当前楼市调控取得了一定的成绩,70大中城市新建商品住宅价格开始逐步回落。楼市已经逐步开始挤出泡沫,投资、投机正在调控的重压下逐步退出市场,刚性需求开始进入市场。但较之普通人的购买力,目前的房价仍有待进一步下降。特别是一二线城市,有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大。楼市仍然需要巩固调控成果、进一步挤压房地产泡沫,地产调控仍不容放松。

新建商品房价格停涨调控成效显现

从2010年3月以来国家统计局公布的70大中城市新建商品住宅价格环比变化图表中我们可以看出,在政策发布后,环比数据中持平和下跌的城市明显增多。这表明一部分地产开发商对政策有一定的反应,并且在观望新政策的执行力度和整个市场的变化情况。在楼市传统销售旺季9月,房价仍有一个小幅反弹。

随着调控的不断深入,2011年3月成为该轮地产调控的第一个重要时点。温家宝在2011年政府工作报告中明确提出:“房价等民众反映强烈问题未根本解决”,“切实稳定房价工作不力者要追究责任”,“2011年开工建设保障房棚户区改造房共1000万套”。 当月70大中城市新建商品住宅价格环比、同比上涨个数都创下1年来新低。

购房

随着楼市调控的深入,楼市开始进入买方市场,在楼市传统销售旺季2011年9月、10月房价未能再次出现反弹。相反,从8月以后,新建商品住宅价格才真正出现总体上继续呈下降态势。尤其在2012年1月,70大中城市房价环比停涨,同比上涨城市也创下新低。至此,房价过快上涨的势头得到遏制,房地产市场宏观调控成效才开始显现。

根据国家统计局4月13日公布的最新数据显示,一季度,我国商品房销售面积同比下降13.6%,全国商品房待售面积增长35.5%;房地产开发投资增速比上年同期回落10.6个百分点。

新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受新华08网记者采访时指出,我们目前的情况是,让绝大多数人有能力买房,这是最重要的。无论是北京市,二线城市,还是小县城,他们都有自己的收入。能够让绝大多数人有能力买房是最主要的指标。现在的房价依然过高,特别是一二线城市,有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大。

核心提示:4月13日温家宝总理在国务院常务会议上共部署了九方面工作,其中“决不让房地产调控出现反复”的表态尤其引人注目。两年前,2010年4月14日,温家宝主持的国务院常务会议上研究部署了4项地产政策,被称为“新国四条”,也被网友戏称“史上最严厉”地产调控政策。 时至今日,这轮史无前例的严厉楼市调控已两年整。从目前的情况来看,较之普通人的购买力,目前的房价仍有待进一步下降。巩固当前的地产调控成果,进一步挤压房地产泡沫,楼市调控仍不容放松。

 

投资属性逐渐弱化房价全面调整是必然

根据央行每季度发布的央行储户问卷调查报告显示,2011年1季度至2012年1季度,选择“房地产投资”作为投资方式的居民基本处于整体下滑状态,同时2011年4季度较前期有一个较大降幅。这说明楼市调控的去投资属性化效果持续且从2011年4季度起更为明显。而根据近期央行发布的《2012年第1季度储户问卷调查报告》统计显示,房地产投资已不再是最受青睐的投资方式。

该调查数据显示,2010年至今,认为“房价过高,难以接受”的居民比例一直在72%上下的高位徘徊。这说明本轮调控虽然已两年多,但期间大多数居民仍然觉得房价过高。另外,该数据在今年1季度首次回落至70%以下,这说明随着调控的深入,房价下行的趋势已经得到一部分居民的认同,同时也说明目前的调控仍处于关键期,不容放松。

该调查数据还显示,2010年至今,未来一季有购房意愿的居民比例仍一直在15%上下微幅波动。从某种意义上说,这组数据与认为“房价过高,难以接受”的居民比例的数据组形成呼应,都表明居民不认同当前的房价,当前的房价对于居民来说,仍然过高。

该调查数据显示,2010年至今,对未来房价持上涨预期的居民比例总体趋势呈现逐渐下降。在2010年2季度、2011年2季度和2011年4季度出现三次较大变动。考虑到这三个时点,一个对应“新国四条”的出台、一个对应2011年两会以后,一个对应限购城市的扩大的时点之后,这表明楼市调控政策确实能较大干预居民预期。即使谨慎解读,该组数据所呈现的特点至少说明楼市调控是有效的、能深入肌理的。

这一系列数据表明,当前房价过快上涨的势头已得到遏制,房地产的投资属性正趋弱化并逐渐回归自住属性。房价下行,房地产投资升值的可能性减小,投资者对房产的投资意愿因此降温。

新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出,未来一定要把住房市场赚钱的效应去除掉,这样才能保证住房市场健康稳定发展。只要政府差异化信贷政策作为中长期政策不改变,只要税收进一步遏制房地产市场的投机炒作,房价的全面调整是必然趋势,什么也改变不了。

 

房价尚未降至合理降价仍是百姓心声

伴随楼市调控效应的逐渐显现,虽然去年四季度起楼市便开始迎来一波“降价潮”,但房价目前的下行幅度却仍难让百姓满意。尽管在统计数据显示房价不断下降的情况下,很多老百姓仍然反映房价太高,购房压力不小。

今年全国两会的会后记者会上,温家宝总理曾明确指出,一些地方房价还远远没有回到合理价位。至于什么叫房价合理回归,温家宝总理给出了两条标准:一是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和合理的利润相匹配。

人民日报4月16日头版文章称,无论看统计数据,还是看一些楼盘的销售情况,一线城市的房价确实降了。但人们计算房价收入比,剖析房价成本……无论以哪个标准看,不少城市的房价仍然处于过高的水平。文章认为,除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标,普通家庭能否承受,也将是判断房价是否合理的重要标准。

北京中原市场研究部总监张大伟在接受新华08网记者采访时表示,本轮调控的背景是货币超发,地产调控肯定是有效果。地产调控目前还处在深水期,调控还会继续深入。调控继续,其影响还在深入,调控效果逐渐会更明显一些。以一些一线城市为例,房价是由市场供需支撑的,城区楼盘项目少、绝对稀缺,其城区即使降价一半老百姓也仍难接受,郊区降价对解决购房刚需可能更有意义。

上海某房地产研究院副院长杨红旭在接受新华08网记者采访时表示,从长期来看,房价的涨幅只要小于中等以上收入群体可支配收入的上涨幅度,购买能力就会慢慢得到提高。房价今年可能还会跌一些,中长期看来持续性下跌难以维持,总体上保持上涨态势,但还是要低于收入增幅、低于GDP增幅。这样才是比较合理的。在国外也是这样,房价永远都在波动,都不可能按照一个合理价位去运行。

新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为,在过去的两年的时间里,地产调控最核心的是使地产市场最基本功能回归,由之前的投资过多的市场、需求过旺的市场、投机炒作的市场,转变为由消费主导的市场。这个转变是在逐渐的进行,投资炒作退出的趋势已经出现。市场经济,价格是核心,价格不调,其余都不起作用。房价调了以后才能使房地产市场回归到其基本功能,以消费为主导的市场。没有人投机炒作的话,房价一定下跌。

核心提示:4月13日温家宝总理在国务院常务会议上共部署了九方面工作,其中“决不让房地产调控出现反复”的表态尤其引人注目。两年前,2010年4月14日,温家宝主持的国务院常务会议上研究部署了4项地产政策,被称为“新国四条”,也被网友戏称“史上最严厉”地产调控政策。 时至今日,这轮史无前例的严厉楼市调控已两年整。从目前的情况来看,较之普通人的购买力,目前的房价仍有待进一步下降。巩固当前的地产调控成果,进一步挤压房地产泡沫,楼市调控仍不容放松。

楼市近期有所回暖调控仍不容放松

虽然楼市调控基调依旧从紧,但随着房价的阶段性回调,今年3月以来房地产市场回暖的声音却不断出现。3月,上海新房成交创下了自去年6月份以来的最高水平,北京、广州、杭州等地也出现了明显的成交量攀升。中国某研究院发布的数据显示,3月监测的40个城市中,33个城市成交量环比上涨。

虽然这一波小阳春被业内解读为房企增加供应、积极促销,加之首套房贷利率回调等多重因素影响下刚需的集中释放,但楼市隐约出现的“冬去春来”迹象引发了房价止跌回涨的担忧。毕竟以往的经验显示,成交的回升将带来价格的上涨、至少是停止下跌。

对于中国的房地产市场来说,政策仍是当前最重要的影响因素。政策执行的坚定,才能带来购房者心态和预期的稳定。当前,房地产市场正处于调控的关键时期,调控不能放松。

4月12日,世界银行发布的《中国经济季报》指出,中国当前的房地产调控政策措施并未过度,虽然调控会给地方财政带来压力,但最好的方法不是放松房地产调控,而是在地方财政体制改革方面取得进展。

温家宝4月13日主持召开的国务院常务会议,对下一阶段重点工作进行部署。会议指出要坚持房地产调控政策不动摇,绝不让调控出现反复,进一步明确了调控的决心。相对于“坚持房地产调控政策不动摇”,“决不让调控出现反复”这句话则是首次提出,各路媒体对此的一致关注可见这句话的分量以及背后的深意。

新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出,住房市场在转变过程中,房价在调整过程中,总会有购买者进入市场。住房的购买者不是一个人,是一个多层次的市场。只要房价在调整,总会有一些人进入市场,增加一些人购买,比早前可能多了一点。但是市场的调整仅仅是刚刚开始,不能说“反弹”。因为调整在刚刚开始,要调整的时间还很长。因为国四条的政策不是一个短期的政策,是一个中长期的政策。

上海某房地产研究院副院长杨红旭表示,楼市调控目前已进入到中程。目前官方的表态是调控初见成效。调控效果正在显现,但调控效果未达到预期目标。调控的下半场调控的目标主要是抑制房价反弹,只要坚持调控不动摇,尤其是限购不放松,房地产市场还是会降温的。

易宪容认为,现在房地产市场主要有两个问题,一个是差别化的信贷政策,肯定是长期政策,短期不会变。第二是税收政策,不是放松而是进一步收紧的问题。只有好的税收政策才能使房地产市场向好的方向发展。真正起作用的就是这两个,其他的政策更多是心理作用。政府真的下决心调控,市场预期不改变,价格是会慢慢的往下走的。

楼市调控关系民生,许多中国人对房价合理回归充满期待,政策引导房地产行业去除泡沫不仅关涉未来的经济风险,更关涉政府对百姓的承诺。虽然一季度经济增速继续放缓、“稳增长”压力较大,但目前房价还远远没有回到合理价位,仍须巩固当前的地产调控成果,进一步挤压房地产泡沫,楼市调控仍不容放松。

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